FAQ: Die meist gestellten Fragen zur Bauabnahme

Die wichtigsten Fragen zur Bauabnahme, hier für Sie im Überblick zusammengestellt.

Wann erfolgt eine Bauabnahme?

Die Bauabnahme erfolgt, wenn das Bauwerk (Wohnung, Einfamilienhaus, etc.) fertiggestellt wurde und im üblichen Sinn benutzt werden kann.

Somit kann oder muss, je nach vertraglicher Grundlage, eine Abnahme auch erfolgen, wenn unwesentliche Arbeiten fehlen oder kleinere Mängel vorhanden sind. So muss z. B. die Fertigstellung von einzelnen Kittfugen oder kleineren Ausbesserungen der Malerarbeiten auch nach der Abnahme noch geduldet werden. Klar müssen aber die Küche, das Warmwasser, die Heizung und weitere zwingend notwendige Bauteile für eine Benutzung im normalen Umfang fertig sein.

Zeigt die gemeinsame Prüfung, dass eine Benutzung im üblichen Sinn nicht möglich, ist der Prüfungsentscheid negativ, kann die Abnahme nicht erfolgen und das Bauwerk muss zurückgestellt werden.

Die Beiden Parteien sprechend dann einen neuen Abnahmetermin ab. Rechtlich muss dann geprüft werden, ob der Ersteller/Verkäufer für die zusätzlichen Kosten infolge der verzögerten Fertigstellung haftbar gemacht werden kann. Dies können Miet- und Finanzierungskosten, zusätzliche Umzugskosten etc. sein. Dies gilt es aber schriftlich unter den beteiligten Parteien zu vereinbaren.

Anlässlich der Bauabnahme muss ein schriftliches Abnahmeprotokoll mit angehängter Mängelliste erstellt werden, welches sich die Parteien gegenseitig schriftlich anerkennen. Auf dem Protokoll muss vermerkt werden bis wann die festgestellten Mängel behoben und die Revisionsunterlagen abgeben werden. Es empfiehlt sich direkt bei Abnahme eine Kopie oder ein Foto der Unterlagen zu machen.

Ist eine Bauabnahme Pflicht?

In den meisten Kaufverträgen von schlüsselfertigen Wohnungen oder Häusern ist die Abnahme und das Vorgehen geregelt und es wird der Ablauf der Abnahme beschrieben. Auch ist die Abnahme in den meisten Fällen an die Schlusszahlung für die Immobilie gekoppelt.

Entsprechend empfiehlt es sich in jedem Fall das Bauwerk sorgfältig zu prüfen und zusammen mit dem Verkäufer/Ersteller eine gemeinsame Abnahme vorzunehmen. So wird verhindert, dass die Immobilie «so wie gesehen» in das Eigentum des Käufers übergeht und unter Umständen der Anspruch auf die Behebung von Mängeln verloren geht, welche bei der Abnahme erkennbar waren.

Im Widerspruch zu einer weit verbreitenden Meinung können nur Veränderungen, also sichtbare Mängel, welche nach der Abnahme entstanden sind innerhalb der ersten 2 Jahre angezeigt werden. Somit muss eine unsauber ausgeführte Gipsdecke, eine falsche Farbe eines Anstrichs oder der falsche Typ des ausgesuchten Steamers zwingend an der Abnahme angezeigt werden, ansonsten besteht dafür kein Garantieanspruch mehr. Neu entstehende Risse in Boden- oder Wandbeläge können gemäss den meisten Bauverträgen in den ersten 2 Jahren nach der Abnahme angezeigt werden.

Erfolgt keine formelle Abnahme, können ebenfalls Unklarheiten über den genauen Beginn der Garantiefristen entstehen, da dieser auf dem Abnahmeprotokoll nicht entsprechend dokumentiert wurde. Die Durchführung einer formellen Bauabnahme ist aus diesen Gründen in jedem Fall zu empfehlen, was bei einem Geschäft dieser Tragweite ja auch eine Selbstverständlichkeit sein sollte.

Wie lange Garantie bei Neubau?

Die Garantiefristen für Neubauten sind nicht gesetzlich einheitlich vorgegeben. Es gilt zwingend die entsprechenden Regelungen in den Bau- und Kaufverträgen zu prüfen, damit nicht aus Unwissen Garantieansprüche verloren gehen können. Grundliegend gilt es die allgemeinen Vertragsbedingungen zu unterscheiden, welche in den Verträgen erwähnt werden.

Wird im Bau- oder Kaufvertrag bei den Garantien nicht eindeutig auf die Norm SIA 118, die allgemeinen Bedingungen für Bauarbeiten verwiesen, gilt das Obligationenrecht.

Basierend auf dem Obligationenrecht müssen Mängel nach der Abnahme in jedem Fall innerhalb von 7 Arbeitstagen angezeigt werden. Die Beweislast ob ein Mangel besteht, liegt beim Käufer/Bauherr. Die Garantiefrist für bewegliche Apparate und Geräte beträgt 2 Jahre. Für die fest installierten Bauteile 5 Jahre.

Wird im Bauvertrag auf die Norm SIA 118 verwiesen, können sichtbare, kleinere Mängel innerhalb der ersten beiden Jahre nach Garantiebeginn jederzeit angezeigt werden. Zwingend aber, dass dies vor dem Ablauf der 2-jährigen Garantiefrist geschieht, da ansonsten der Garantieanspruch für bekannte Mängel verloren geht. Die Beweispflicht ob ein Mangel besteht oder nicht liegt beim Ersteller.

Verdeckte Mängel, die erst nach der 2-jährigen Garantiefrist zum Vorschein kommen, müssen ebenfalls innerhalb von 7 Tagen angezeigt werden. Die Beweislast liegt in diesem Fall beim Käufer/Bauherr. Generell empfiehlt es sich Mängel umgehend nach ihrer Feststellung schriftlich anzuzeigen.

Wann gilt ein Bau als abgenommen?

Ein Bau gilt als abgenommen, wenn eine gemeinsame Bauabnahme vorgenommen wurde.

Bemüht sich keine der beiden Vertragsparteien um eine Abnahme, kann eine stillschweigende Abnahme zu Stande kommen. Wurde in den Kauf- oder Bauverträgen die Norm SIA 118, die allgemeinen Bedingungen für Bauarbeiten vereinbart, erfolgt die stillschweigende Abnahme spätestens 30 Tage nach der Ingebrauchnahme der Immobilie.

Da keine eigentliche Abnahme stattgefunden hat, beginnt aber einzig die Garantiefrist zu diesem Zeitpunkt zu laufen. Sämtliche Mängel, auch diese welche bereits bei der Ingebrauchnahme sichtbar waren, können innerhalb der ersten 2 Jahre, also bis zur 2-jährigen Garantieabnahme angemeldet werden. Auch wenn dies in der Praxis nicht immer so gehandhabt wird, besteht in der Rechtslehre Einigkeit, dass die Norm SIA 118 eine solche Anwendung der Norm zulässt.

Zu einem Verzicht auf eine gemeinsame Bauabnahme kann trotzdem nicht geraten werden, da Diskussionen um Schäden und Kratzer an Oberflächen vorprogrammiert sind und möglicherweise zu Streitigkeiten zwischen den Parteien führen. Eine gemeinsame Abnahme und ein unterzeichnetes Abnahmeprotokoll schaffen Klarheit über offene Punkte und mögliche Baumängel und bilden eine rechtliche Grundlage für die Durchsetzung der Ansprüche des Käufers/Bauherrn.

Ein unabhängiger Bauherrenberater kann an der Abnahme mit Rat und Tat zur Seite stehen.

Die Mängelbehebung muss bis spätestens zum Ablauf der Garantiefrist durchgesetzt werden.

Was wird bei einer Bauabnahme geprüft?

Anlässlich der Bauabnahme müssen sämtliche sichtbaren Konstruktionen und Ausführungen, die auch für einen Baulaien erkennbar sind, bemängelt werden. Denn das Bauwerk geht so wie gesehen in die Obhut des Käufers/Bauherrn über. Solche Mängel können im Nachhinein in den meisten Fällen nicht mehr angezeigt werden.

Visuell geprüft werden Böden, Wände und Decken auf Unvollständigkeiten, Beschädigungen, Risse und Kratzer, Getestet werden Apparate, Geräte, Fenster, Türen, Jalousien, die sanitären Einrichtungen sowie die Elektroninstallation. Ist Funktion von Fenstern, Türen und Jalousien in Ordnung und lassen sich diese öffnen und schliessen? Entspricht die Anordnung der Grundrisse, Küchen, Nasszellen und der Elektroinstallation den vereinbarten Plangrundlagen.

Beim Erwerb einer Wohnung in Stockwerkeigentum müssen nicht nur die Wohnung, sondern auch die allgemeinen Teile der Liegenschaft, wie das Treppenhaus, das Dach und die Fassade sorgfältig geprüft werden. Nicht selten geht dies in der Vorfreude über das neue Eigenheim vergessen. Sicherlich zum Nachteil der Eigentümer, wenn dabei die Anmeldung von bekannten Mängeln und deren Nachbesserung durch den Ersteller verpasst wird.

Ärgerlich, wenn die Eigentümer dann solche Mängel selber beheben und für die Kosten aufkommen müssen. Auch sollte die allgemeine Abnahme nicht einfach der Verwaltung überlassen werden. Diese wird für die ersten Jahre vom Ersteller eingesetzt, womit Interessenskonflikte nicht ausgeschlossen werden können.

Wer darf die Bauabnahme vornehmen?

Die Bauabnahme muss zwischen den Vertragsparteien erfolgen. Somit dem Käufer/Bauherrn und dem Ersteller oder deren Vertreter. Im Zweifelsfall sollen die entsprechenden Vertreter eine Bevollmächtigung oder Bestätigung für ihre Befugnisse vorweisen. Entsprechend ist es beim Erwerb einer Eigentumswohnung nicht zulässig, wenn z. B. die Verwaltung ohne die Teilnahme oder die explizite Einwilligung der Käufer die allgemeinen Teile der Liegenschaft (Dach, Fassade, Treppenhaus, etc.) mit dem Ersteller abnimmt.

Käufer/Bauherren sind gut beraten sich an der Bauabnahme von einem unabhängigen Bauexperten beraten und unterstützen zu lassen. So können sie bautechnisch auf der Augenhöhe über das Vorhandensein von Mängeln diskutieren, das gemeinsame Vorgehen bestimmen und dies auf den Abnahmeprotokoll korrekt vermerken lassen. Oftmals wird bezüglich zulässiger Ausführungstoleranzen auf die SIA Normen verwiesen, die belegen sollen, dass keine Mängel vorliegen.

Diese Normen sind den Baulaien nicht bekannt und sie haben in den meisten Fällen auch keinen Zugriff darauf. Der Bauexperte kennt die entsprechenden Baunormen und kann bei der Durchsetzung der Mängel helfen. So werden die Käufer/Bauherren an der Bauabnahme nicht übervorteilt und erhalten sie Sicherheit ein korrekt ausgeführtes Bauwerk zu erhalten. Der Bauexperte kann ebenfalls beurteilen ob die vorgeschlagene Nachbesserung verhältnismässig ist, oder der vollständige Ersatz eines beschädigten Bauteils gerechtfertigt ist.

Ein Bauexperte kann auch nach der Abnahme für die Beurteilung der ausgeführten Nachbesserungsarbeiten oder bei der Vorbereitung der 2-jährigen Garantieabnahme beigezogen werden.