Vorbereitung der Bauabnahme
Mit der Bauabnahme geht ein Bauwerk wie eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus vom Ersteller an den Käufer/Bauherrn über. Nach Abschluss der Arbeiten erfolgt eine gemeinsame Prüfung Werkes. Wenn die Prüfung erfolgreich ist, geht das Werk so wie gesehen in das Eigentum und die Obhut des Käufers/Bauherrn über. In den meisten Fällen ist die Abnahme auch mit der zu leistenden Restzahlung verbunden. Entsprechend sorgfältig muss die Prüfung der gekauften Immobilie erfolgen.
Inhaltsverzeichnis
1. Zwischenprüfungen – während der Bauausführung
Verdeckte Konstruktionen
– Wichtige Wasserabdichtungen und Wärmedämmungen sind an der Abnahme nicht mehr sichtbar und können dann nicht mehr geprüft werden. Es ist daher Unumgänglich bereits während der Bauausführung die wesentlichen Arbeitsgänge zu kontrollieren oder durch einen Bauberater kontrollieren zu lassen.
Gebäudehülle nicht vergessen
– Gemäss einer Studie des Schweizerischen Baumeisterverbandes betreffen rund 60% der Baumängel die Gebäudehülle und die Wasserdichtigkeit des Gebäudes. Schäden an der Gebäudehülle sind in den meisten Fällen einige kostspieliger als Mängel im Gebäudeinnern. Entsprechend lohnt es sich den Fokus beim Bauen und bei der Abnahme auch auf die Gebäudehülle zu legen.
Stockwerkeigentum allgemeine Abnahme
– Eine Eigentumswohnung besteht anteilmässig aus ca. 50% innerhalb der Wohnungstüre, für welche der Käufer mehr oder weniger selber verantwortlich ist. Die restlichen 50% bestehen aus Dach, Fassade und den weiteren allgemeinen Gebäudeteilen. Für eine 100% Prüfung des Wohneigentums müssen somit die Bauteile im Sonderrecht und im Miteigentum kontrolliert werden. Informieren sie sich frühzeitig, wer wann die allgemeinen Bauteile prüft und abnimmt und ob ein unabhängiger Bauexperte dafür beigezogen wird. Mängel und daraus entstehende Schäden an der Gebäudehülle können schnell ins Geld gehen.
Mängel erfassen
– unmittelbar vor der eigentlichen Abnahme mit ausreichend Zeit ist in jedem Fall zu empfehlen. So gehen an der zeitlich begrenzten Abnahme keine Fragen und Mängel vergessen. Ein Bauexperte kann sie dabei auch punktuell unterstützen.
Was sind die häufigsten Baumängel?
– Die Studie des Baumeisterverbandes aus dem Jahre 2013 hat 505 Gutachten und die quantitative Verteilung der 1337 Baumängel analysiert, die in der nachfolgenden Grafik dargestellt werden.
2. Zeitlicher Ablauf – der Prüfung und Abnahme
Gemeinsame Prüfung
– Nach dem Abschluss der Bauarbeiten muss das Bauwerk vom Ersteller und vom Käufer/Bauherren gemeinsam geprüft.
Einladung für die Abnahme
– Üblicherweise lädt der Ersteller für die Bauabnahme ein. Nicht immer ist dies der Fall. Bauherren/Käufer sind aus baurechtlicher Sicht gut daran, ein Bauwerk nicht ohne gemeinsame Prüfung und schriftliches, gemeinsam unterzeichnetes Abnahmeprotokoll zu übernehmen. Das Bauwerk muss innerhalb von 30 Tagen nach der Anzeige der Fertigstellung gemeinsam geprüft werden.
Abnahme unbedingt verlangen
– Erfolgt keine termingerechte Einladung zur Abnahme, soll der Käufer/Bauherr zwingend eine Abnahme verlangen, damit keine stillschweigende Abnahme erfolgt, was rechtlich ein Nachteil für die Käufer/Bauherren darstellt.
Ausreichend Zeit einberechnen
– für die Prüfung und Abnahme soll ausreichend Zeit einberechnet werden. So braucht es für eine Eigentumswohnung ca. 2 Stunden und für ein Einfamilienhaus ca. 3 Std. Zeit.
Vorabnahme
– Im Sinne einer Vorprüfung eine gute Sache, so bleibt ausreichend Zeit Fertigstellungsarbeiten und die Mängel vor der eigentlichen Abnahme auszuführen. Achtung, es gibt im Baurecht nur eine Abnahme! Bei der «Vorabnahme» handelt es sich rechtlich nur um informelle Prüfung.
3. Bauvertrag – Grundlage Norm SIA 118
Rechtliche Grundlage Norm SIA 118
– In den Bauverträgen gelten in den meisten Fällen die allgemeinen Bedingungen der SIA Norm 118 als Grundlage. Die Norm SIA 118 präzisiert die Vorgaben aus dem Obligationenrecht bezüglich dem Bauprozess.
Die nachfolgenden Ausführungen gehen davon aus, dass die Norm SIA 118 Vertragsbestandteil ist, damit die Lesbarkeit der Ausführungen vereinfacht wird.
4. Vorabnahme – rechtliche Auswirkung
Vorabnahme
– eine gemeinsame Prüfung und Bestandesaufnahme 3-5 Wochen vor der eigentlichen Abnahme macht für die beteiligten Parteien Sinn. So können an der Vorabnahme fehlerhafte Ausführungen oder Materialien erfasst werden. Dem Ersteller bleiben ausreichend Zeit diese bis zur Abnahme zu beheben und das Bauwerk möglichst mängelfrei zu übergeben. Der Bauherr/Käufer wird nach der Abnahme und dem Bezug nur noch durch die Nachbesserung einzelner an der Bauabnahme festgestellter Punkte gestört.
Baurechtlich
– Gemäss den allermeisten Bauverträgen gibt nur eine Abnahme, welche rechtlich bindend ist. Bei der Vorabnahme handelt es sich somit nur um eine Bestandesaufnahme oder eine Leistungsfeststellung vor der eigentlichen Abnahme. Damit aus rechtlicher Sicht keine Missverständnisse bezüglich dem Beginn der Garantiefristen entstehen können, sollten somit Unterlagen wie Mängellisten und dergleichen an der Vorabnahme nicht unterzeichnet werden, wenn sie als Vorabnahme gekennzeichnet sind.
5. Baubeschrieb – welche Leistungen sind enthalten
Bestandteile
– Wurden sämtliche vertraglichen Leistungen erbracht? Erfolgte z.B. die Umgebungsgestaltung mit den entsprechenden Pflanzenbudgets?
Materialien
– sind die vereinbarten Bodenbeläge, Anstriche und dgl. auch in den Nebenräumen ausgeführt worden?
Ausführungsqualitäten
– entsprechen diese dem Baubeschrieb? Wurde der z.B. der Weissputz in der entsprechenden Qualitätsstufe ausgeführt?
Baunormen
– diverse Ausführung sind vorgeschrieben, auch wenn diese im Baubeschrieb nicht speziell vorgeschrieben sind. Dies kann z. B. Handläufe, Absturzsicherungen, Schneestopper, die Schlussreinigung der Kanalisation sowie die Einhaltung der behördlichen Vorgaben, welche bei der Kontrolle der Gemeinde festgestellt werden, umfassen.
6. Stolpersteine für Bauherren
Wissen- und Argumentationsrückstand
– als nicht fachkundiger Baulaien ist es schwierig gegenüber den Bauprofis bezüglich Baunormen und Toleranzen Argumente in Bezug auf die Baunormen und zulässigen Toleranzen zu finden.
Baunormen und Vorschriften
– sind nur vereinzelt kostenlos zugänglich für Bauherren/Käufer. Insbesondere die SIA Normen, des Schweizerische Ingenieur- und Architektenverbandes müssen teuer erstanden werden.
Komplexität
– in eine kurzen Zeitfrist muss die gesamte Wohnung oder ein Einfamilienhaus geprüft werden. Für nicht bemängelte Punkte besteht wahrscheinlich kein Anspruch für Nachbesserung mehr.
7. Was macht der Bauberater
– die Bauherren/Käufer zu einzelnen Punkten von ausgeführten Arbeiten. Entspricht die Ausführung den Toleranzen der SIA Normen? Muss die Arbeitsausführung akzeptiert oder kann eine Nachbesserung verlangt werden.
– während der Bauausführung für an der Vorabnahme nicht mehr sichtbar Bauteile wie Wasserabdichtungen und Wärmedämmungen. Dies sind insbesondere die Abdichtungen von Kellerräumen, Flachdächern, Nassräumen unter den Plattenbelägen. Die Kontrolle der fachgerechten Ausführung von Fassaden und Dachkonstruktionen.
– Besichtigung der Immobilie vor der eigentlichen Vorabnahme mit dem Bauherrn/Käufer ohne den Ersteller. Feststellung von nicht vertragskonformen oder mangelhaft ausgeführten Arbeiten. Bei Bedarf einen Zustandsrapport mit dem festgestellten Punkten erstellen .
– Teilnahme an der Vorabnahme zusammen mit dem Bauherrn/Käufer und dem Ersteller. Prüfung der ausgeführten Arbeiten in Bezug auf den Werkvertrag und die Baunormen sowie der zulässigen Toleranzen.
– Prüfen von Protokollen und Rapporten, welche anlässlich der Vorabnahme erstellt werden.
8. Checklisten – weiterführende Tipps
